Ley de Arrendamientos Urbanos
Publicado en BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO (BOE) de 25 de noviembre de 1994. Vigencia desde 01 de enero de 1995. Revisión vigente desde 26 de mayo de 2023.
- Preámbulo
- TÍTULO I. Ámbito de la Ley
-
TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda
-
CAPÍTULO I. Normas generales
- Artículo 6. Naturaleza de las normas.
- Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.
- Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo. CAPÍTULO II. De la duración del contrato
- Artículo 9. Plazo mínimo.
- Artículo 10. Prórroga del contrato.
- Artículo 11. Desistimiento del contrato.
- Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
- Artículo 14. Enajenación de la vivienda
- Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Artículo 16. Muerte del arrendatario.
CAPÍTULO III. De la renta- Artículo 17. Determinación de la renta.
- Artículo 18. Actualización de la renta.
- Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
- Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes- Artículo 21. Conservación de la vivienda.
- Artículo 22. Obras de mejora.
- Artículo 23. Obras del arrendatario.
- Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
- Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato- Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
- Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
- Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
- TÍTULO IV. Disposiciones comunes
- TÍTULO V. Procesos arrendaticios
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), de Derecho Inmobiliario, cuenta con un preámbulo y cinco títulos. En total, se compone de 40 artículos.
| Título | Descripción |
|---|---|
| Título I | Ámbito de ley. |
| Título II | De los arrendamientos de vivienda. |
| Título III | De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. |
| Título IV | Disposiciones comunes. |
| Título V | Procesos arrendaticios. |
En el derecho civil/comercial, una de las figuras jurídicas más usuales en el transporte civil es el arrendamiento urbano o, como es conocido, el contrato de alquiler.
Cuando hablamos de arrendamientos urbanos, nos referimos a los arrendamientos, sean residenciales o no, son inmuebles que se ubican en el tejido urbano de la población, donde podemos delimitar la ciudad, para los vecinos, o lo que la ciudad empiece a perder.
Aquí entramos en el terreno del alquiler de espacios rurales o elementos naturales públicos o compartidos.
El arrendamiento urbano es una alternativa a la compra de inmuebles. Es la subida del precio de la vivienda y la dificultad para obtener un préstamo hipotecario provocada por las sucesivas crisis, lo que ha hecho que el alquiler sea la primera solución habitacional, especialmente para los jóvenes.
Con el creciente número de personas que habitan o alquilan viviendas, ha llegado el momento de despejar las frecuentes y habituales dudas que surgen en esta materia sobre los términos, derechos, obligaciones y validez de dichos contratos.
Hemos preparado para ti esta guía sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que te ayudará a entender y entender cómo funcionan estos arrendamientos de una forma sencilla y directa, y que te dará respuesta a las preguntas más frecuentes.
¿Donde regulan los arrendamientos urbanos? – Art. 1 LAU
La regulación del arrendamiento urbano en España se encuentra en la Ley 29/1994, 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que abreviaremos con las siglas LAU.
La Ley es imperativa en alguno de sus dictados y potestativa en otros. Esto significa que hay preceptos de los que no podremos sustraernos mediante pactos entre las partes. En otros casos, los preceptos de la LAU serán un marco al que las partes pueden acogerse, o bien que jueguen como derecho supletorio en defecto de previsión de las partes.
¿Qué tipos de arrendamientos urbanos existen? Artículos 2 y 3 LAU
Debemos tener una idea clara sobre qué queda sujeto a esta Ley y que quedaría fuera. Esta Ley es aplicable a arrendamientos de vivienda y arrendamientos de uso distinto.
Arrendamientos de vivienda
Una vivienda es un edificio habitable que satisface las necesidades de vivienda permanente del arrendatario.
La ley dispone que una vivienda es un edificio habitable que satisface las necesidades de vivienda permanente del arrendatario. Según estas notas, las cuales se resumen legalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se entiende por «vivienda» toda edificación que reúne unas propiedades mínimas para el desarrollo de la privacidad con servicios adecuados, característica que se aplica no solo al firmante del contrato, sino también a sus familiares en calidad de inquilinos.
Arrendamiento de usos distintos
La LAU define de forma residual que es un arrendamiento para uso distinto, indicado que lo será el arrendamiento, todo aquel arrendamiento que no sea de vivienda:
|
|
|
|
En este listado se encuentran la mayor parte de los usos distintos de vivienda a los que sería de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Arrendamientos no sujetos
Aquí que queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU:
- Las viviendas de porteros o personal de comunidades de propietarios.
- Viviendas militares.
- Terrenos rústicos edificados o nos cuya finalidad sea el aprovechamiento agrícola, forestal o ganadero.
- Viviendas universitarias.
- Viviendas y apartamentos turísticos.
Los párrafos relevantes son
¿Cuál es el plazo mínimo de duración del contrato de alquiler? Art. 9 LAU
Si se trata de un arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento se puede prorrogar forzosamente para el arrendador hasta 5 años de duración, si el arrendador es persona física, o hasta 7 si el arrendador es persona jurídica. Ello con independencia de que se pacte expresamente un plazo menor.
Si el arrendatario lo desea, puede prorrogar el contrato hasta la duración mínima en cada caso.
En el caso de arrendamientos de utilización distinto no hay un playo mínimo como tal.
¿Es necesario depositar la fianza?
La fianza es una garantía para el arrendador de que se cubrirán posibles deudas o daños en la vivienda una vez termine el contrato de alquiler. Según la LAU:-
- Es obligatorio depositar una fianza al inicio del arrendamiento.
- Para viviendas, la cantidad habitual es el equivalente a un mes de renta.
- Para arrendamientos de uso distinto al de vivienda (por ejemplo, locales comerciales), la fianza suele ser el equivalente a dos meses de renta.
- Esta fianza debe ser depositada por el arrendador en el organismo competente de la comunidad autónoma correspondiente.
- Al finalizar el contrato, y tras comprobar que no existen daños en la vivienda o deudas pendientes, la fianza debe ser devuelta al arrendatario.
- Si hay daños en la vivienda que no se consideran “uso normal” o deudas pendientes por parte del inquilino, el arrendador puede retener parte o toda la fianza para cubrir esos gastos.
¿Puede el propietario entrar en la vivienda arrendada?
El domicilio es inviolable según la Constitución Española, por lo que:
- El propietario no tiene derecho a entrar en la vivienda arrendada sin el consentimiento del inquilino.
- Excepcionalmente, si hay una urgente necesidad de reparación que no puede esperar y que es esencial para la habitabilidad o seguridad del inmueble, el propietario podría acceder, pero es recomendable contar con el consentimiento del inquilino o, en su defecto, con una orden judicial.
- Es aconsejable que, si el propietario necesita acceder a la vivienda por alguna razón (por ejemplo, para mostrarla a futuros inquilinos o compradores), se acuerde previamente con el inquilino.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda arrendada?
Si el propietario decide vender la vivienda que está arrendada:- El inquilino tiene lo que se llama “derecho de tanteo y retracto”. Esto significa que, antes de vender la vivienda a un tercero, el propietario debe ofrecerla al inquilino en las mismas condiciones. Si el inquilino no está interesado, y el propietario vende a un tercero en condiciones más favorables para el comprador que las ofrecidas al inquilino, este último podría ejercer su derecho de retracto, es decir, comprar la vivienda en esas condiciones más favorables.
- Si la vivienda se vende mientras está arrendada, el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler existente hasta su término, a menos que se haya pactado lo contrario.
- Sin embargo, si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el nuevo propietario adquiere la vivienda sin conocer la existencia del arrendamiento, podría pedir al inquilino que desaloje la vivienda, dándole un plazo para ello.
¿Qué ocurre si el inquilino no paga la renta?
El impago de la renta por parte del inquilino es una de las principales preocupaciones para los arrendadores. La LAU establece una serie de medidas y procedimientos para estas situaciones:
- Comunicación previa: Antes de iniciar acciones legales, es recomendable que el arrendador envíe una comunicación (preferiblemente por escrito y con acuse de recibo) al inquilino, recordándole la deuda y otorgándole un plazo para realizar el pago.
- Desahucio por falta de pago: Si el inquilino no atiende al requerimiento y persiste en su falta de pago, el arrendador puede presentar una demanda de desahucio por impago ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la vivienda. Este proceso permite al arrendador recuperar la posesión del inmueble y las rentas adeudadas.
- Procedimiento acelerado: La LAU y la Ley de Enjuiciamiento Civil permiten un procedimiento acelerado para los desahucios por falta de pago. Si el inquilino no paga o no presenta alegaciones en un plazo determinado tras ser notificado de la demanda, el juez puede dictar directamente el desahucio.
- Posibilidad de enervación: La “enervación” es el derecho del inquilino de detener el proceso de desahucio pagando la totalidad de lo adeudado. Según la LAU, el inquilino puede usar este derecho solo una vez durante el contrato, siempre que no se haya pactado la renuncia a este derecho en el contrato.
- Consecuencias del impago: Además de la posibilidad de desahucio, el impago puede generar intereses de demora. Estos intereses se calculan sobre la cantidad adeudada y se suman al total de la deuda.
- Fianza y otras garantías: Como hemos mencionado anteriormente, el arrendador cuenta con una fianza depositada al inicio del contrato. Si el inquilino incumple con el pago de la renta, el arrendador puede hacer uso de esta fianza para cubrir las rentas adeudadas. Sin embargo, esto no exime al inquilino de su responsabilidad de pagar el total de la deuda, y el arrendador puede solicitar la reposición de la fianza.